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Steuerermäßigungen für Immobilien


Grundbesitz: Höhere Abschreibung durch Umwandlung von Immobilien in Gewerbebetrieb
Immobilien können bei einer Umwandlung in Betriebsvermögen zum Verkehrswert bewertet werden


(08.02.08) - Obwohl der Gesetzgeber es erschwert hat, Steuerermäßigungen für Immobilien zu nutzen, können Immobilieneigentümer weiterhin von Vorteilen bei der Abschreibung profitieren. Darauf weist Klaus Küspert von der Beratergruppe Munkert • Kugler + Partner in Nürnberg hin. Denn nach wie vor hält die Rechtsprechung daran fest, dass die bei einer Umwandlung von Immobilien in einen Gewerbebetrieb möglichen höheren Abschreibungen genutzt werden dürfen.

Der Hintergrund: Bis zur Reform der Schenkungs- und Erbschaftssteuer im Jahre 2009 konnten Privatpersonen mit erheblichem Grundbesitz – und eventuell auch entsprechendem Geldvermögen – eine Umwandlung dieses Vermögens in einen Gewerbebetrieb vornehmen. Das war sinnvoll, da der Gewerbebetrieb steuerlich gegenüber Privatvermögen erheblich begünstigt war. "Dieses Modell ist Vergangenheit, da derartiges Vermögen nach neuem Recht als schädliches, unproduktives Vermögen betrachtet wird, für das Steuerermäßigungen ausscheiden", erklärt Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Küspert, dessen Kanzlei Mitglied im internationalen Beratungsnetzwerk Geneva Group International (GGI) ist, die Gesetzesänderung.

Nebeneffekt der Umwandlung von Immobilien in einen Gewerbebetrieb ist eine Höherbewertung im Betriebsvermögen gegenüber den Werten im Privatvermögen. Denn Immobilien können bei einer Umwandlung in Betriebsvermögen zum Verkehrswert bewertet werden. Die Folge: Anschließend können die steuerlich wirksamen Abschreibungen von einer höheren Basis ausgehen, als dies im Privatvermögen möglich ist. Dies lohnt sich insbesondere bei Objekten, die bereits länger gehalten werden oder die nur sehr wenig gekostet haben. Weiterer Effekt ist die Steuerfreistellung der nun höheren Werte bei einer späteren Veräußerung im Rahmen des Betriebsvermögens.

Diese Effekte, die sich aus der Anhebung der Steuerbasis für Immobilien im Betriebsvermögen ergeben, gelten weiterhin. Der Nürnberger Steuerspezialist erläutert: "Es ist eindeutige Rechtsprechung, dass man den Effekt der steuerfreien Anhebung der Immobilienwerte wählen darf, und zwar selbst dann, wenn man auf dieses Vermögen im Privatbereich zu hohe Abschreibungen als Aufwand geltend gemacht hat." Das sollte eine Gesetzesänderung zwar verhindern. Doch hat die Rechtsprechung bisher nicht darauf reagiert. Sie hält an ihren Grundsätzen fest.

Küspert empfiehlt: "Diese Chance sollten sich Immobilieneigentümer nicht entgehen lassen, soweit sich Ihr Immobilienbesitz für eine solche Lösung anbietet. Dies ist erfahrungsgemäß immer dann der Fall, wenn Grundstücke langfristige Vermietungsobjekte sind, die nicht zwingend – auch nicht im Erbfall – veräußert werden müssen." (Geneva Group International: Munkert • Kugler + Partner: ra)

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