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Hohe Vorfälligkeitsentschädigungen


Kostenfalle Immobilienkredit: vzbv für mehr Berechenbarkeit bei Darlehen für Wohnimmobilien
Bevorstehende Umsetzung der EU-Richtlinie zu Immobilienkrediten

(16.07.14) - Wohneigentum liegt im Trend: Durch niedrige Zinsen ist eine Immobilienfinanzierung so günstig wie nie. Wer vorzeitig aus Kreditverträgen für Immobilien aussteigen muss, kann kräftig draufzahlen. Kreditinstitute dürfen eine Sonderzahlung fordern, die Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe wird nur unzulänglich reguliert. Eine Auswertung der Verbraucherzentralen und des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) zeigt: Vorfälligkeitsentschädigungen waren noch nie so hoch und oft wird zu viel kassiert. Anlässlich der bevorstehenden Umsetzung der EU-Richtlinie zu Immobilienkrediten fordert der vzbv wichtige Korrekturen.

Die Umsetzung der EU-Richtlinie zu Wohnimmobiliendarlehen in deutsches Recht muss bis zum Jahr 2015 erfolgen. Im Frühjahr 2016 sollen die Neuregelungen in Kraft treten. Reformbedarf besteht aus Sicht des vzbv insbesondere bei der Vorfälligkeitsentschädigung, der Kostentransparenz bei komplexen Finanzierungskombinationen sowie den Wohlverhaltenspflichten in der Finanzierungsberatung.

Darlehen zur Finanzierung von Wohnimmobilien zählen zu den wichtigsten Verträgen, die Verbraucher abschließen, da sie mit besonders hohen und langfristigen Verbindlichkeiten einhergehen. 836 Milliarden Euro schuldeten im Jahr 2013 Privatpersonen den Banken für Wohnimmobiliendarlehen (Quelle: Bundesbank). Für Verbraucher ist es wichtig, dass sie Angebote transparent vergleichen können. Tatsächlich sind die deutschen Vorschriften zur Effektivzinsangabe aber irreführend. Finanzinstitute empfehlen oft undurchsichtige Finanzierungskombinationen, die den wahren Preis des Darlehens verschleiern und Verbraucher teuer zu stehen kommen.

Für viele Verbraucher existenzbedrohend
Lagen die Vorfälligkeitsentschädigungen in den Jahren 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkapitals, stiegen sie 2012 und 2013 auf rund elf Prozent. "Durch die Niedrigzinsphase haben die Belastungen für Verbraucher eine neue Dimension erreicht", sagt Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen beim vzbv. "Die aktuelle Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen ist für viele Verbraucher existenzbedrohend."

Als Kostenfalle erweisen sich gerade bei niedrigen Zinsen Kredite, wenn die Immobilie verkauft und Schulden vorzeitig zurückgezahlt werden. Die Schadensersatzforderungen bei vorzeitig beendeten Kreditverträgen schießen in die Höhe. Schuld an den hohen Forderungen sind nicht allein die niedrigen Zinsen: Mangels klarer gesetzlicher Vorgaben werden die Verbraucher von Kreditinstituten vielfach zusätzlich abkassiert. Die Verbraucherzentralen und der vzbv haben knapp 3.000 Fälle aus den Jahren 2009 bis 2013 untersucht, bei denen Verbraucher vorzeitig Immobilienkredite von über 330 Millionen Euro zurückgezahlt haben und dafür rund 30 Millionen Euro an Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen mussten.

Bei rund 40 Prozent der untersuchten Fälle war eine Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen den von den Banken geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen festzustellen. In 20 Prozent der Fälle ergab sich eine Differenz von mehr als 20 Prozent; in zwölf Prozent der Fälle sogar mehr als 30 Prozent.

Standardisierte Berechnungen gefordert
"Die Regeln für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden", fordert Mohn. "Zudem bedarf es eines Schutzes vor extremen Ausschlägen bei den Ausgleichsforderungen." Der vzbv fordert deshalb eine neue, gesetzlich standardisierte Berechnungsmethode für Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Forderungen sollten auf höchstens fünf Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Kredits gedeckelt werden.

Den Reformbedarf unterstreicht auch ein vom vzbv in Auftrag gegebenes Gutachten, das die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung in acht europäischen Ländern vergleicht: Bei stark fallenden Zinsen ist die deutsche Vorfälligkeitsentschädigung so hoch wie in keinem anderen der Vergleichsländer. (Verbraucherzentrale Bundesverband: ra)

Verbraucherzentrale Bundesverband: Steckbrief

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